Investissement locatif à Bordeaux : choisir, financer et optimiser votre projet

L’investissement locatif est l’une des meilleures solutions pour générer des revenus réguliers et bâtir un patrimoine immobilier. Bordeaux, avec son dynamisme économique et son attractivité touristique et étudiante, est une ville de choix pour les investisseurs. Cependant, réussir un investissement locatif demande une stratégie bien pensée. Voici donc des conseils pour faire les meilleurs choix quant à votre projet d’investissement locatif à Bordeaux et pour maximiser votre rendement et potentiel de plus-value. 

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Pourquoi Bordeaux est une ville de choix pour l’investissement locatif ? 

Pour son dynamisme démographique

Bordeaux attire une population dynamique et diversifiée, notamment des étudiants, des jeunes actifs, et des familles, ce qui crée une forte demande locative. En 2024, la ville compte environ 268 138 habitants. Avec environ 105 000 étudiants, soit près de 15 % de la population métropolitaine, Bordeaux se classe comme le cinquième pôle universitaire de France, ce qui renforce la demande pour des logements adaptés à cette population, qui étudient notamment dans le domaine universitaire de Talence-Pessac-Gradignan, un campus de 235 hectares, l’un des plus grands d’Europe. 

Pour sa forte demande locative dans ses quartiers prisés

La demande locative est particulièrement intense à Bordeaux, notamment dans des secteurs comme le centre-ville, Saint-Augustin, Les Chartrons et Caudéran, où le marché est tendu en raison de l’attractivité de ces quartiers. En effet, Bordeaux est classée en zone tendue, ce qui signifie que la demande locative y dépasse largement l’offre. Dans ces zones, les loyers ont tendance à augmenter plus rapidement et les biens se louent avec une certaine facilité, gage d’un fort potentiel de valorisation immobilière pour les investisseurs. Le statut de zone tendue offre en outre, la possibilité de bénéficier de certains avantages fiscaux (nous en reparlerons). 

Pour son attractivité touristique

En plus de la demande locative locale, Bordeaux se distingue par son attractivité touristique et attire chaque année plus de 7 millions de visiteurs, dont environ 53 % sont étrangers. Ces touristes viennent notamment pour découvrir les trésors culturels et architecturaux de la ville. En effet, Bordeaux compte plusieurs lieux emblématiques tels que la Cité du Vin, le Musée d’Aquitaine, ou encore le Bassin des Lumières, qui ont accueilli en 2023 plus de 1,82 million de visiteurs, soit une hausse de 4 % par rapport à 2022. De plus, en raison de son classement au patrimoine mondial de l’UNESCO, Bordeaux reste une destination incontournable pour les amateurs d’histoire et de culture. Sans oublier l’œnotourisme, qui attire près de 1 million de visiteurs par an, venus découvrir les vignobles renommés de la région et goûter les célèbres vins bordelais. Cela rend Bordeaux particulièrement attractive sur le marché de la location de courte durée. 

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Quels types de biens privilégier pour un investissement locatif à Bordeaux ?

Investir dans des studios et T2 pour la location étudiante

Avec plusieurs universités et écoles supérieures et malgré l’existence de résidences étudiantes dans des zones comme Talence ou Pessac qui sont rapidement prises d’assaut, la demande pour des studios et petits appartements dans le secteur privé est constante. La forte demande pour ces petites surfaces en fait des investissements sûrs et rentables à long terme. Sans compter sur le fait que les petites surfaces se louent généralement plus cher au mètre carré que les grandes. De plus, en comparaison avec les grands appartements, le rendement brut (calculé en fonction du prix d’achat et du loyer annuel perçu) des petites surfaces est souvent supérieur. 

Investir dans des biens destinés à la colocation

Acheter un bien avec plusieurs chambres dans des quartiers étudiants ou jeunes actifs peut vous permettre de maximiser vos revenus locatifs, notamment si vous optez pour la location de chaque chambre séparément. Cette stratégie permet de percevoir un loyer global plus élevé que si le bien était loué à une seule famille ou un seul locataire. La forte demande locale vous assure un taux d’occupation élevé et une moindre vacance locative. D’autant plus que la collocation est attractive pour les jeunes qui se partagent les charges locatives. 

Financement de votre investissement locatif : trois stratégie à envisager

Obtenir un financement adapté est une autre étape déterminante dans tout projet d’investissement locatif. Eden Crédit, spécialiste des solutions de financement, vous accompagne pour trouver le meilleur prêt pour votre projet.

Le prêt immobilier classique

Le prêt immobilier classique reste la solution préférée pour financer un investissement locatif. En effet, en 2024 les prêts immobiliers classiques offrent encore des taux relativement compétitifs pour les profils d’emprunteurs solides (entre 3 et 4 % sur 20 ans, selon le profil de l’emprunteur et la durée du prêt). En effet, avant les années de taux bas (2015-2021), des taux autour de 3 à 4 % étaient tout à fait courants. Ainsi, bien que nous soyons dans un cycle de hausse, ces taux restent relativement corrects. De plus, les durées de remboursement pour un prêt immobilier classique varient entre 15 et 25 ans, mais peuvent s’étendre jusqu’à 30 ans dans certains cas. Cette flexibilité permet aux investisseurs d’adapter les mensualités en fonction de leur situation financière. En outre, l’un des grands avantages du prêt immobilier classique pour un investissement locatif est l’effet de levier : vous investissez en empruntant une grande partie de la somme nécessaire à l’achat du bien, et les loyers perçus remboursent tout ou partie du crédit. Cela permet d’acquérir un bien plus rapidement et de maximiser la rentabilité de l’investissement.

Pour rappel, le taux d’endettement maximal recommandé est de 33 à 35 % des revenus nets, et un apport de 10 à 20 % du montant du bien est souvent demandé par les banques pour sécuriser le prêt. Des revenus stables (CDI, profession libérale avec des revenus réguliers) augmentent les chances d’obtenir des conditions plus favorables. Confiez l’établissement de votre dossier à un expert comme Eden Crédit pour trouver le meilleur crédit selon votre profil et vos besoins. 

Le prêt in fine

Le prêt in fine, bien que moins connu, est totalement pertinent pour un investissement locatif, car il permet de différer le remboursement du capital à la fin du prêt. Concrètement, pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts. Le capital emprunté est quant à lui remboursé en une seule fois, à la fin du prêt.  

Intérêt du prêt in fine pour l’investisseur : déduction des revenus fonciers 

Pendant la durée du prêt in fine, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, ce qui peut sembler désavantageux à première vue. Cependant, ces intérêts sont déductibles des revenus fonciers dans le cadre d’un investissement locatif. Cela permet à l’investisseur de réduire sa base imposable, ce qui peut constituer un levier fiscal intéressant. 

Autres atouts du prêt in fine pour l’investissement locatif : l’optimisation de la rentabilité locative et le couplage avec un placement financier

En payant uniquement les intérêts, l’investisseur peut utiliser les revenus locatifs générés par le bien pour d’autres investissements ou pour constituer une épargne, tout en bénéficiant des loyers pour rembourser une partie ou la totalité des intérêts. De plus, ce type de prêt est souvent associé à un placement financier, comme une assurance-vie ou un autre produit d’épargne à long terme afin de faire fructifier le capital durant toute la période du prêt avant son remboursement final. Ce mécanisme peut être particulièrement intéressant pour les investisseurs qui ont une vision et une stratégie à long terme.

Le crédit relais

Le crédit relais est quant à lui conçu pour financer l’achat d’un nouveau bien immobilier avant la vente d’un bien existant. Il s’agit d’un prêt de transition qui permet à l’emprunteur de ne pas attendre la vente de son bien actuel pour en acheter un autre. Durant la période de transition, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, ou éventuellement une partie du capital, selon le type de crédit relais choisi. Le remboursement total du capital se fait à la vente du bien, généralement 24 mois maximum après la souscription du crédit. 

Atouts dans le cadre d’un investissement locatif 

Le crédit relais présente un intérêt particulier pour les investisseurs locatifs : la saisie d’une opportunité immobilière qui demande une action rapide (par exemple, une vente en dessous du marché ou un bien attractif dans un secteur en forte demande). Cela permet de ne pas manquer une occasion rentable à cause des délais de transaction d’une vente immobilière. Par ailleurs, c’est une solution flexible qui peut permettre de gérer plusieurs transactions immobilières en parallèle sans trop affecter la situation financière de l’investisseur.

Les aspects fiscaux de l’investissement locatif

La fiscalité joue un rôle majeur dans la rentabilité de votre investissement locatif. En fonction de votre situation, vous pouvez opter pour différents dispositifs fiscaux qui vous permettront de réduire vos impôts. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est particulièrement avantageux pour les investisseurs locatifs. En investissant dans des logements meublés, il permet d’amortir le bien, mais en 2024, des discussions sont en cours pour limiter cet avantage. Il est donc important de suivre les évolutions de cette loi et du statut LMNP pour adapter votre stratégie d’investissement. 

Si vous investissez dans un bien neuf, le dispositif Pinel peut vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôts en fonction de la durée de location du bien. D’autres dispositifs fiscaux existent. Il est primordial de demander conseil à un professionnel de l’investissement, expert financier ou conseiller en gestion de patrimoine pour faire des choix cohérents avec votre situation et vos besoins. 

Saisissez une opportunité d’investissement locatif avec Eden Crédit 

Investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux présente de nombreuses opportunités pour générer des revenus et bâtir un patrimoine. Cependant, réussir son investissement locatif nécessite une bonne stratégie et un accompagnement adéquat. Faire appel à un expert comme Eden Crédit peut vous apporter un soutien précieux tout au long de votre projet : vous aider à choisir un bien en fonction de sa rentabilité et de son potentiel locatif et bénéficier de conseils pour optimiser votre investissement, notamment en trouvant la meilleure solution de financement et en vous aidant à choisir le régime fiscal le plus avantageux. Eden Crédit, expert en financement immobilier, vous accompagne à chaque étape de votre projet pour maximiser votre rentabilité. Contactez-nous pour obtenir des conseils personnalisés et optimiser votre investissement locatif à Bordeaux.