Le prêt in fine : un financement flexible pour optimiser vos investissements immobiliers

Vous souhaitez investir dans l’immobilier et êtes à la recherche d’un financement flexible pour votre ou vos projets ? Le prêt in fine pourrait être la solution qu’il vous faut. Avec son mécanisme unique de remboursement du capital, ce type de prêt présente des avantages financiers considérables. Dans cet article, nous vous expliquons son fonctionnement, ses conditions d’obtention, et comment l’utiliser pour maximiser votre investissement immobilier.

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Qu’est-ce qu’un prêt in fine et comment fonctionne-t-il ?

Définition et particularités du prêt in fine

Le prêt in fine est un crédit dont le remboursement du capital emprunté s’effectue en une seule fois, à l’échéance du prêt. De fait, pendant toute la durée du crédit, l’emprunteur ne paie que les intérêts et l’assurance du crédit. Ce type de financement offre donc une plus grande flexibilité qu’un crédit amortissable, notamment en termes de gestion de trésorerie. De plus, le prêt in fine est particulièrement adapté aux investisseurs locatifs, car il permet de bénéficier pleinement des avantages fiscaux liés à l’investissement locatif pendant toute la durée du crédit. Par ailleurs, il peut être pertinent dans un objectif de transmission patrimoniale. 

Distinguer prêt in fine et prêt relais

Petite aparté pour différencier ces deux types de financement. Bien que les deux soient généralement utilisés dans le cadre d’investissement immobilier, le prêt relais est un financement temporaire qui permet à un emprunteur de financer l’achat d’un nouveau bien immobilier en attendant la vente de son ancien bien. Il permet de « faire le pont » entre l’acquisition et la vente du bien. Le capital du prêt relais est remboursé dès la vente du bien mis en garantie, souvent dans un délai de 6 à 12 mois. Il est généralement utilisé pour profiter d’une opportunité d’investissement sans être freiné par une vente en cours.

Mécanisme de remboursement et structure des mensualités

Comme expliqué précédemment, les mensualités sont constituées uniquement des intérêts et de l’assurance emprunteur. Le capital, quant à lui, est remboursé en une seule fois à l’échéance du prêt, généralement grâce à la revente du bien, à un apport personnel (potentiellement constitué progressivement grâce à l’absence de remboursement du capital) ou à la souscription d’un nouveau crédit. De fait, les mensualités peuvent être considérablement réduites par rapport à celles d’un prêt immobilier classique, et peuvent représenter jusqu’à 50 % ou moins de celles d’un crédit amortissable. Par exemple, pour un prêt de 300 000 € sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 2 %, les mensualités d’un prêt classique se situeraient autour de 1 500 €, alors que dans le cadre d’un prêt in fine, les mensualités représenteraient environ 500 € par mois.

Notons que les intérêts restent fixes pendant toute la durée du prêt, car ils sont calculés sur le capital emprunté initialement. À l’inverse, dans un crédit immobilier classique, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, qui diminue au fil des remboursements, ce qui entraîne une baisse progressive du montant de ces derniers. 

Conditions du prêt in fine : taux d’intérêt et durée

Le prêt in fine est soumis à des conditions particulières qui le rendent plus coûteux et plus risqué que les prêts immobiliers classiques.

Le taux d’intérêt d’un prêt in fine est généralement plus élevé que celui d’un prêt immobilier classique. En 2024, les taux des prêts in fine varient entre 3 % et 4,20 %, en fonction des banques et des profils d’emprunteurs ; soit environ 20 à 30 % plus élevé que celui d’un crédit amortissable classique, dont les taux oscillent autour de 2 à 2,85 % pour des emprunts standards. Rappelons que dans les deux cas, les taux peuvent varier selon : les établissements prêteurs, votre profil emprunteur, le type de garantie et la durée du prêt. 

Parallèlement, la durée d’un prêt in fine est, en règle générale, plus courte que celle d’un prêt immobilier amortissable. Un prêt in fine est généralement proposé pour une durée de 15 ans maximum, contre 25 ans pour un crédit immobilier classique. 

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Les avantages du prêt in fine pour les investisseurs

Optimisation fiscale et gestion de trésorerie

Le principal avantage du prêt in fine réside dans son optimisation fiscale dans le cadre d’investissements locatifs. En effet, les intérêts d’emprunt sont entièrement déductibles des revenus fonciers, ce qui permet de réduire significativement l’imposition sur les loyers perçus. 

Prenons l’exemple d’un investisseur qui acquiert un bien locatif de 200 000 € financé à 80 % par un prêt in fine sur 15 ans. Avec des loyers mensuels de 800 €, il pourra déduire la totalité des intérêts d’emprunt, soit environ 4 000 € par an, de ses revenus fonciers.

De plus, le prêt in fine peut être associé à des dispositifs fiscaux avantageux comme la loi Pinel ou le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Flexibilité, opportunités d’investissement et rendement locatif 

Parallèlement, le prêt in fine offre une grande flexibilité d’investissement aux investisseurs immobiliers, en leur permettant de dégager plus de capacité d’emprunt et d’investir dans d’autres biens. Cela peut leur permettre de saisir des opportunités d’investissement. 

De plus, le prêt in fine est un outil particulièrement intéressant pour optimiser le rendement locatif d’un investissement immobilier. En effet, en ne remboursant que les intérêts pendant la durée du crédit, vous maximisez mécaniquement vos revenus locatifs améliorez la rentabilité de votre opération. Sans compter sur la potentielle valorisation du bien acquis. 

Pour illustrer cette stratégie, prenons l’exemple d’un investisseur qui acquiert un appartement de 150 000 € financé à 80 % par un prêt in fine sur 12 ans. Avec des loyers mensuels de 700 €, il percevra 8 400 € par an, dont seulement 2 400 € seront consacrés au paiement des intérêts. 

Conditions d’obtention et garanties requises

Profil type de l’emprunteur et critères d’éligibilité

Le prêt in fine s’adresse principalement aux investisseurs immobiliers expérimentés, qui disposent d’une bonne connaissance du marché et d’une capacité d’apport personnel suffisante. Les banques accordent généralement ce type de financement à des emprunteurs qui présentent un profil patrimonial solide, avec des revenus réguliers et conséquents.

Pour être éligible au prêt in fine, l’emprunteur doit généralement :

• Disposer d’un apport personnel de 20 à 30 % du montant de l’acquisition (contre 10 à 20 % pour un crédit immobilier classique) ; 
• Présenter des revenus stables et suffisants pour couvrir les mensualités ; 
• Avoir une bonne connaissance du marché immobilier et un projet d’investissement cohérent ; 
• Fournir des garanties solides, comme un nantissement d’assurance-vie ou une hypothèque sur le bien. 

Les conditions peuvent varier selon les établissements de financement et votre profil emprunteur. 

Nantissement et hypothèque : les garanties spécifiques

Pour obtenir un prêt in fine, l’organisme prêteur vous demandera généralement de fournir des garanties spécifiques afin d’assurer cette dernière de votre capacité à rembourser la totalité du capital restant dû à échéance. 

Le nantissement d’un contrat d’assurance-vie

Le nantissement d’un contrat d’assurance-vie est souvent utilisé. Le nantissement consiste à utiliser un actif comme garantie d’un prêt. Dans ce cas précis, les fonds de votre assurance-vie sont mis en gage pour couvrir le remboursement du prêt en cas de défaut de paiement de votre part. Cependant, tant qu’aucun incident ne survient, vous continuez de bénéficier de la croissance des fonds placés (les rendements de l’assurance-vie) et des avantages de cette enveloppe de placement. 

Exemple : Vous souhaitez obtenir un prêt in fine de 500 000 € pour financer l’achat d’un bien immobilier destiné à la location. Vous possédez une assurance-vie qui a une valeur de 200 000 € (valeur de rachat actuelle des fonds placés). En cas de défaut de paiement, la banque pourra utiliser ces 200 000 € comme garantie pour rembourser une partie du capital dû.

L’hypothèque d’un bien immobilier 

L’hypothèque d’un bien immobilier est une autre forme de garantie fréquemment demandée pour un prêt in fine. Elle consiste à donner à la banque un droit réel sur le bien immobilier financé. Ainsi, cette dernière à le droit de saisir le bien et de le vendre en cas de défaut de paiement pour assurer le remboursement du prêt. 

Gestion des risques et précautions à prendre 

Si le prêt in fine présente de nombreux avantages, notamment pour les investisseurs immobiliers, il comporte également certains risques qu’il convient de prendre en compte. Le principal écueil réside dans la capacité à rembourser le capital à l’échéance du prêt. Il est donc déterminant d’anticiper ce remboursement en constituant une épargne régulière ou en prévoyant la revente du bien dans de bonnes conditions. 

Il est également important de souligner que le prêt in fine est un produit financier complexe. Mais bien qu’il soit plus adapté à des profils avertis, avec une bonne préparation et des conseils professionnels, le prêt in fine peut répondre efficacement aux besoins de certains autres emprunteurs, notamment si vous cherchez à optimiser votre rentabilité dans le cadre d’investissements immobiliers ou si vous avez un projet de transmission patrimoniale.

En outre, il est essentiel d’assurer un suivi régulier de l’opération. En effet, votre situation financière peut évoluer avec le temps, tout comme les conditions du marché immobilier ou les réglementations fiscales. Travailler avec un conseiller expérimenté vous permettra d’ajuster votre stratégie si nécessaire et de maximiser les bénéfices de votre investissement.

Grâce à son mécanisme de remboursement spécifique et à ses avantages fiscaux, le prêt in fine permet d’optimiser la rentabilité d’un projet locatif et de constituer un patrimoine sur le long terme. Toutefois, ce type de prêt nécessite une bonne gestion des risques, une anticipation du remboursement du capital à échéance et correspond plus à un profil averti. Mais avec un montage financier adapté et un suivi rigoureux, le prêt in fine peut s’avérer un levier efficace pour atteindre vos objectifs d’investissement immobilier. Contactez Eden Crédit pour étudier la faisabilité de votre projet et bénéficier de conseils sur mesure.