Le prêt viager hypothécaire : une solution financière méconnue pour les seniors propriétaires

Vous êtes senior, propriétaire d’un bien immobilier et à la recherche de liquidités pour financer vos projets ? Le prêt viager hypothécaire (PVH) peut être une option intéressante à considérer. Cette solution de financement spécifique permet aux personnes âgées de bénéficier d’un crédit garanti par leur logement, sans obligation de remboursement mensuel. Apprenez tout ce qu’il faut savoir sur le prêt viager hypothécaire, ses avantages, son fonctionnement et les démarches pour en bénéficier.

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Comprendre le prêt viager hypothécaire

Définition et principes du prêt viager hypothécaire (PVH)

Créé en 2006, le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque sur un bien immobilier d’habitation, qui permet aux propriétaires âgés de plus de 60 ans, de percevoir des liquidités sans avoir à effectuer de remboursements mensuels. En effet, le remboursement du prêt s’effectue uniquement au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien immobilier concerné. 

Le montant du prêt viager hypothécaire dépend principalement de deux facteurs : la valeur du bien immobilier mis en garantie et l’âge de l’emprunteur. Plus l’emprunteur est âgé, plus la somme empruntable sera élevée. Le taux d’intérêt appliqué est quant à lui, généralement supérieur à celui d’un prêt immobilier classique. 

En effet, les taux proposés pour ce type de prêt peuvent atteindre 5 à 6 %, en fonction de l’établissement prêteur et du profil de l’emprunteur. À titre de comparaison, les taux des crédits immobiliers classiques étaient en moyenne autour de 3,42 % sur 20 ans en novembre 2024. Cependant, les intérêts inhérents ne seront remboursés qu’au terme du contrat (sauf configuration de PVH spécifique). C’est en grande partie ce qui justifie ces taux plus élevés : le niveau de risque pour les établissements prêteurs. 

Pourquoi envisager un prêt viager hypothécaire en tant que sénior propriétaire ? 

Ce prêt peut répondre à divers besoins et objectifs financiers, en fonction de votre situation personnelle. Cela peut notamment être pour : améliorer vos revenus afin de maintenir un niveau de vie confortable ; financer des projets personnels comme la réalisation de travaux ou des voyages ; aider financièrement vos proches ; ou encore vous aider à assurer des dépenses liées à la dépendance (aménagement du logement, frais de maison de retraite par exemple).

Avantages et inconvénients du prêt viager hypothécaire 

Le principal avantage du prêt viager hypothécaire réside dans la possibilité pour les seniors d’obtenir des liquidités sans avoir à vendre leur bien immobilier, ni à effectuer de remboursements réguliers. De plus, les sommes perçues ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu.

Cependant, il est important de noter que le prêt viager hypothécaire reste un crédit, avec des intérêts qui s’accumulent au fil des années. De ce fait, au décès de l’emprunteur, les héritiers devront rembourser le capital emprunté ainsi que les intérêts cumulés, soit par la vente du bien, soit en réglant la dette. Il est donc essentiel de bien mesurer les conséquences à long terme avant de s’engager dans ce type de prêt. Enfin, cette solution de financement spécifique demande de suivre une certaine procédure qui peut s’avérer complexe. 

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Fonctionnement et conditions d’éligibilité du PVH

Critères d’âge et de propriété immobilière

Pour pouvoir bénéficier d’un prêt viager hypothécaire, vous devez être âgé d’au moins 60 ans et être propriétaire de votre résidence principale. 

Le bien immobilier mis en garantie doit avoir une valeur suffisante pour couvrir le montant du prêt et des intérêts. Il n’y a pas de condition de ressources. Toutefois, chaque établissement a ses propres politiques.  

Processus d’évaluation du bien et calcul du montant empruntable

Avant d’accorder un prêt viager hypothécaire, l’établissement prêteur procède à une évaluation précise de la valeur du bien immobilier mis en garantie. Cette expertise tient compte de l’emplacement, de la superficie, de l’état général du logement et du marché immobilier local. Le montant empruntable est ensuite calculé en fonction de cette valeur et de l’âge de l’emprunteur.

Le montant du prêt ne peut excéder 60 % de la valeur du bien selon l’âge de l’emprunteur. Plus celui-ci est avancé, plus le pourcentage empruntable sera élevé. Sur ce principe, un emprunteur de 70 ans pourra généralement obtenir jusqu’à 50 % de la valeur de son bien, tandis qu’un emprunteur de 80 ans pourra prétendre jusqu’à 60 % de cette valeur. Par exemple, pour un bien estimé à 300 000 €, un senior de 70 ans pourrait emprunter jusqu’à 150 000 € (50 % de la valeur du bien).

Les frais inhérents au PVH

Comme tout prêt hypothécaire, le prêt viager hypothécaire s’accompagne de certains frais qui doivent être pris en compte avant de s’engager. Ces coûts spécifiques incluent :

1. les frais de notaire : pour établir l’hypothèque sur le bien immobilier mis en garantie. Ils inclus les droits d’enregistrement, la rémunération du notaire et certains frais annexes. En moyenne, ces frais représentent environ 2 à 3 % de la valeur du prêt, mais varient selon la localisation et la complexité du dossier ; 
2. les frais d’évaluation du bien immobilier qui peuvent varier entre 300 et 800 €, selon la localisation et le type de bien ; 
3. d’autres frais comme l’assurance du crédit et les frais de dossiers bancaires. 

Ces frais sont donc à considérer dans le coût total du prêt, en tenant également compte des intérêts capitalisés (les intérêts dûs, mais non payés). Faites appel à un courtier en crédits ou à un conseiller spécialisé comme Eden Crédit pour choisir la meilleure offre de crédit selon votre profil et optimiser ces coûts.

Les deux types de prêts viagers hypothécaires et leurs spécificités

PVH avec remboursement intégral à terme

Le prêt viager hypothécaire avec remboursement intégral à terme est la forme la plus courante. Dans ce cas, l’emprunteur perçoit un capital unique au début du contrat et ne rembourse ni le capital ni les intérêts durant toute la durée du prêt. Le remboursement intégral intervient uniquement au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien immobilier.

PVH avec remboursements périodiques des intérêts

Certains établissements proposent des prêts viagers hypothécaires avec remboursements périodiques des intérêts. Dans cette configuration, l’emprunteur perçoit un capital initial et rembourse les intérêts de manière régulière, généralement chaque mois ou chaque trimestre. Le capital quant à lui, n’est remboursé qu’au terme du contrat. Cette formule peut être intéressante si vous souhaitez minimiser la charge financière qui sera transmise à vos héritiers. 

Les implications pour l’emprunteur et ses héritiers

Modalités de remboursement au décès ou à la vente du bien

Vous l’aurez compris, le prêt viager hypothécaire doit être intégralement remboursé au décès de l’emprunteur ou par anticipation via la vente du bien immobilier mis en garantie. Les héritiers disposent généralement d’un délai légal et contractuel pour procéder à ce remboursement, soit en vendant le bien, soit en réglant la dette par leurs propres moyens (généralement 6 à 12 mois).

Il est important de noter que si la valeur du bien immobilier a augmenté depuis la souscription du prêt, les héritiers pourront conserver la différence après remboursement de la dette. À l’inverse, si la valeur du bien a diminué et ne permet pas de couvrir l’intégralité de la dette, les héritiers ne seront pas tenus de combler la différence, sauf clause contraire prévue dans le contrat de prêt.

Cas de l’absence d’héritier

Un emprunteur sans héritier peut tout à fait souscrire un prêt viager hypothécaire, car l’existence d’héritiers n’est pas une condition d’éligibilité. Cependant, cela modifie les modalités de remboursement au décès. Dans ce cas, au décès du souscripteur, la banque, en tant que créancier hypothécaire, dispose du droit de vendre le bien immobilier mis en garantie pour récupérer la somme due (capital emprunté + intérêts cumulés). Après remboursement de la dette, si un reliquat subsiste, il est intégré à la succession. Si aucun héritier ne se manifeste, ce reliquat revient à l’État dans le cadre de la déshérence.

Conséquences fiscales et successorales du prêt viager hypothécaire

Sur le plan fiscal, les sommes perçues dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire ne sont pas considérées comme des revenus et ne sont donc pas soumises à l’impôt. Toutefois, au moment de la succession, la dette correspondant au capital emprunté et aux intérêts cumulés sera déduite de l’actif successoral. Autrement dit, cette dette aura un impact sur votre héritage. Il est donc fortement conseillé aux emprunteurs, ainsi qu’à leurs proches, de se renseigner en détail sur les impacts fiscaux et successoraux d’un prêt viager hypothécaire. Pour cela, consultez un notaire ou un conseiller spécialisé. Ces experts vous aideront à prendre une décision réfléchie, à anticiper les impacts financiers et patrimoniaux, et à organiser efficacement votre transmission patrimoniale.

Choisir et obtenir un prêt viager hypothécaire

Comparaison avec d’autres options de financement pour seniors

Il existe différentes solutions de financement pour les seniors. Donc, avant de souscrire un prêt viager hypothécaire, renseignez vous en parallèle sur d’autres options, telles que le prêt hypothécaire de trésorerie (qui met également votre bien en garantie, mais vous engage à des remboursements), ou encore la vente en viager libre ou occupé (qui en fonction de vos choix, vous permet de continuer à vivre dans votre logement ou non, tout en vous permettant de percevoir une rente viagère). 

Le choix entre ces différentes solutions dépendra de votre âge, de votre souhait de conserver ou non la propriété de votre logement, de votre capacité à assumer des remboursements mensuels et de l’impact accepté sur la transmission de votre patrimoine. Un conseil personnalisé auprès d’un professionnel en solutions de financements est essentiel pour vous aider à identifier l’option la plus adaptée à votre situation.

Étapes pour souscrire un PVH et rôle des établissements spécialisés

Pour souscrire un prêt viager hypothécaire, il est recommandé de s’adresser à des établissements spécialisés dans ce type de financement. Ces derniers disposent d’une expertise spécifique et peuvent proposer des offres adaptées aux besoins des seniors, tout en détaillant les implications et les alternatives de cette solution de financement spécifique. Les principales étapes pour obtenir un PVH sont les suivantes :

1. évaluation du bien immobilier mis en garantie ; 
2. étude personnalisée de la situation de l’emprunteur et de ses objectifs ; 
3. proposition d’une offre de prêt qui détaille le montant, le taux d’intérêt et les modalités ; 
4. signature du contrat et versement des fonds à l’emprunteur ; 
5. inscription de l’hypothèque sur le bien immobilier. 

Aussi, en amont, renseignez-vous sur les différentes offres et comparez les conditions de crédits qui peuvent notablement varier d’un établissement à l’autre, notamment en termes de taux d’intérêt et de montant empruntable.

Demandez conseil à Eden Crédit

Chez Eden Crédit, nous savons que chaque situation est unique. C’est pourquoi notre engagement est de vous proposer des solutions de financement parfaitement adaptées à vos besoins, vos objectifs et vos projets. Avec plus de 15 ans d’expertise dans le secteur des crédits, nous mettons tout en œuvre pour vous apporter des réponses concrètes et pertinentes. De ce fait, le PVH peut être une option intéressante pour libérer des liquidités tout en préservant votre stabilité financière. Cependant, il est essentiel d’en comprendre toutes les implications. Avec Eden Crédit, profitez d’un accompagnement sur mesure, d’une expertise reconnue et de nos partenariats solides pour accéder aux meilleures conditions de crédit. Contactez-nous pour construire la solution qui vous convient.