Le regroupement de crédits avec garantie hypothécaire : la solution pour les propriétaires

Vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers et souhaitez réduire vos mensualités, financer un nouveau projet ou mieux maîtriser votre budget ? Le regroupement de crédits avec garantie hypothécaire peut être une solution à la fois puissante et accessible, en vous permettant de mobiliser la valeur de votre patrimoine pour retrouver une gestion financière plus souple et adaptée à vos besoins. Dans ce guide, nous vous présentons les fondements et le fonctionnement de ce type de montage financier, les avantages concrets qu’il peut offrir, les modalités juridiques et techniques à connaître, ainsi que les précautions à prendre avant de vous engager.

Pour rappel, un crédit vous engage et doit être remboursé. La mise en place d’une hypothèque implique également des risques spécifiques, que nous aborderons en détail dans ce guide. N’hésitez pas à solliciter un accompagnement pour évaluer l’ensemble des implications de l’opération et confirmer sa pertinence en fonction de votre situation personnelle.

Pourquoi cette solution de financement s’adresse aux propriétaires ?

Une mise en hypothèque implique la présence d’un bien immobilier (appartement, maison, immeuble — qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire, ou même d’un bien locatif). De fait, le regroupement de crédits avec hypothèque s’adresse seulement aux propriétaires. Bien que, dans certains contextes particuliers, il puisse être possible de mettre en garantie le bien immobilier d’un tiers (souvent un proche, qui devient “cautionnaire réel”, sans forcément être co-emprunteur) et d’accéder ainsi à un prêt hypothécaire en étant locataire. Exemple d’usage : un parent met en garantie une résidence secondaire pour permettre à son enfant d’obtenir un regroupement de crédits à taux plus avantageux, ou pour compléter l’apport hypothécaire nécessaire à la faisabilité de l’opération.

Le principe d’une hypothèque et les cas d’usages 

Le principe d’une mise en hypothèque est d’utiliser votre patrimoine immobilier en tant que garantie auprès d’organismes bancaires afin d’obtenir de meilleures conditions de prêts : des taux plus bas, des montants de financement plus élevés, et des durées de remboursement plus longues. L’hypothèque permet également d’élargir le champ des possibilités, en intégrant, par exemple, une trésorerie supplémentaire pour financer des travaux, un rachat de soulte, un investissement ou toute autre dépense utile. 

📌 Exemple dans le cadre d’une séparation : un couple a contracté un prêt immobilier pour l’achat de leur résidence principale, qu’ils détiennent en indivision. Suite à leur décision de se séparer, Madame souhaite conserver le bien et doit donc racheter la part de Monsieur, ce qu’on appelle un rachat de soulte. La valeur du bien est estimée à 300 000 € et le capital restant dû sur le crédit est de 180 000 €. Pour racheter la part de Monsieur, Madame doit financer une soulte de 60 000 €. Elle ne dispose pas de cette somme en trésorerie, et la banque impose la création d’un nouveau financement à son seul nom. Elle se tourne donc vers un nouvel établissement pour faire racheter l’ensemble du prêt immobilier et y intégrer la soulte sous forme de trésorerie supplémentaire. En mettant le bien en garantie hypothécaire, elle peut bénéficier d’un taux immobilier attractif sur un nouveau prêt de 240 000 € (180 000 € pour solder le crédit initial + 60 000 € pour le rachat de soulte).

L’implication d’une mise en hypothèque dans le cadre d’un regroupement de crédits

L’hypothèque est une garantie réelle (matérielle) inscrite sur un bien immobilier détenu par l’emprunteur. En cas de défaut de paiement, la banque a le droit de faire vendre le bien afin de récupérer les sommes dues. Vous gardez la propriété de votre logement, mais vous donnez à la banque un droit prioritaire en cas de litige.

Défaut de paiement : de quoi parle-t-on exactement ?

Un défaut de paiement désigne le fait pour un emprunteur de ne pas honorer les échéances prévues dans son contrat de prêt (mensualités, intérêts ou assurance). Il n’y a pas de seuil fixe universel, mais en pratique, au bout de 3 mensualités impayées ou incomplètes, sans régularisation ni accord, la banque peut activer la clause de “déchéance du terme”. Cette clause présente dans l’ensemble des contrats de prêts, permet de mettre fin au contrat de manière anticipée et d’exiger le remboursement du capital restant dû et des intérêts (pas seulement des mensualités non honorées). 

La banque dispose d’un droit juridique puissant, mais ne l’active pas à la légère. Elle cherchera toujours d’abord une solution amiable (rééchelonnement, délai de paiement, etc.). En cas de difficulté, il est toujours préférable de prévenir rapidement la banque ou un courtier pour trouver une solution amiable avant d’en arriver aux procédures juridiques.

Les taux appliqués 

Les taux appliqués dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier, y compris avec hypothèque, sont généralement supérieurs (en moyenne de 1 point) à ceux d’un prêt immobilier classique. Cela s’explique par la nature même de l’opération, dite de restructuration financière, souvent perçue par les banques comme plus risquée (durée plus longue) ou plus complexe à structurer (plusieurs types de prêts regroupés, ajout d’une enveloppe, etc.). 

Cependant, malgré ce différentiel de taux, la rentabilité de l’opération reste souvent positive, et ce, même en intégrant une enveloppe supplémentaire. 

Le ratio hypothécaire : un indicateur clé pour évaluer la faisabilité de votre projet 

Avant de valider un regroupement de crédits avec garantie hypothécaire, la banque calcule un ratio hypothécaire, aussi appelé quotité hypothécaire. Il s’agit du rapport entre le montant total du prêt et la valeur estimée du bien mis en garantie. La formule est la suivante : (montant du crédit / valeur du bien) × 100. 

Les banques privilégient en général un ratio compris entre 70 et 80 % maximum. Concrètement, cela veut dire que la banque vous prêtera l’équivalent de 70 à 80 % maximum de la valeur de votre bien mit en garantie. C’est pourquoi il est essentiel de fournir une estimation fiable de votre bien, car elle impacte directement le montant de votre prêt. 

📌 Pour reprendre notre exemple du rachat de soulte, si la valeur du bien est estimée à 300 000 € et que le montant du nouveau prêt s’élève à 240 000 €, le ratio hypothécaire est de :
(240 000 / 300 000) × 100 soit 80 %. Autrement dit, l’emprunteur atteint ici le seuil maximal généralement accepté par les banques. Ce plafond illustre l’importance de bien évaluer la valeur du bien et d’adapter le montant du projet en fonction de ce que la garantie permet effectivement de couvrir.

La durée et la portée de l’hypothèque

L’hypothèque est valable sur toute la durée du prêt et sa durée maximale peut aller jusqu’à 50 ans. Une fois le crédit remboursé, l’hypothèque reste juridiquement inscrite pendant 1 an à la conservation des hypothèques, puis elle est levée automatiquement sans démarche de votre part. 

Cette inscription résiduelle est uniquement administrative et personne ne peut saisir le bien une fois le prêt clôturé.  

Si vous souhaitez vendre le bien avant la fin du crédit, vous devrez demander une mainlevée anticipée, réalisée par un notaire (comme dans le cas particulier suivant). 

Cas particulier d’un rachat avec une hypothèque déjà existante sur le prêt initial

Si le prêt concerné par le rachat était déjà garanti par une hypothèque, il est indispensable de traiter cette garantie encore rattachée au prêt initial. Une fois le remboursement anticipé effectué, l’hypothèque existante est levée par le notaire, puis une nouvelle hypothèque est inscrite au profit de la banque qui finance le rachat sur le même bien. C’est ce que l’on appelle une mainlevée d’hypothèque en cas de changement d’établissement. Il faut pour cela prévoir des frais de mainlevée (quelques centaines d’euros), en plus de l’acte d’hypothèque.

Cas particulier 2 : mettre plusieurs biens en garantie pour financer votre rachat — la garantie cumulative 

Dans certains cas, vous pouvez cumuler plusieurs biens en garantie pour couvrir un montant de financement plus élevé. Cela peut être pertinent si vous détenez un patrimoine immobilier diversifié ou lorsque la valeur d’un seul bien ne suffit pas à couvrir le montant emprunté. C’est ce qu’on appelle une garantie cumulative. La banque pourra alors inscrire une hypothèque sur chacun des biens proposés, pour couvrir le risque sur la totalité du financement. 

Attention, dans ce cas, chaque bien devra faire l’objet d’un acte notarié distinct. Les frais de notaire seront donc multipliés par le nombre de biens concernés. En cas de difficulté de remboursement, la banque pourra choisir de saisir l’un ou l’autre des biens, voire les deux si nécessaire.

Cas particulier 3 : utiliser un bien déjà hypothéqué en garantie — l’hypothèque multi rangs 

Un même bien immobilier peut servir de garantie hypothécaire pour plusieurs prêts, c’est ce qu’on appelle une hypothèque de second rang (voire de troisième rang, etc.). Lorsqu’un bien est déjà hypothéqué pour garantir un prêt (ce qu’on appelle une hypothèque de premier rang), il est possible de constituer une nouvelle hypothèque sur ce même bien, à condition que la valeur du bien couvre l’ensemble des dettes garanties, que la nouvelle banque accepte de se positionner en second rang et que la hiérarchie des créanciers soit bien respectée en cas de revente ou de saisie. 

Ce cas de figure peut s’avérer si un ou plusieurs prêts ne sont pas intégrés dans le regroupement (un prêt contracté à un taux très bas ou en fin de remboursement par exemple), s’il s’agit d’un montage partiel, notamment dans un contexte patrimonial (investisseurs, SCI, etc.) ou bien si l’emprunteur dispose d’un bien très valorisé mais avec un premier prêt en cours.

Les frais à prévoir 

Cette opération financière implique plusieurs frais spécifiques : ceux liés au regroupement de crédits, et ceux liés à la mise en hypothèque. 

Le rachat de crédit engendre systématiquement des indemnités de remboursement anticipé (IRA), plafonnées par la loi à 3 % du capital restant dû avant clôture. Ceci, car vous devez clôturer votre prêt existant avant d’en contracter un nouveau auprès du nouvel établissement. Ce dernier appliquera pour cela des frais de dossier compris entre 500 et 1 500 euros. Si vous faites appel à un courtier, il appliquera des frais d’intermédiation pour ses services (création du dossier, mise en relation, négociation des meilleures conditions, conseils, signature, etc.), dans la limite de 8 % maximum du montant du nouveau prêt.

Parallèlement, la mise en hypothèque engendre des frais de notaire qui représentent entre 1,5 et 2 % du montant emprunté. À noter : si vous optez pour un rachat sans hypothèque, il vous faudra tout de même vous affranchir de frais de garantie auprès d’un organisme de cautionnement spécialisé, et le pourcentage appliqué est souvent équivalent à celui d’une hypothèque. Ainsi, choisir une hypothèque ne revient pas plus cher, et peut même permettre d’accéder à des conditions de prêt plus avantageuses.

L’ensemble de ces frais peut être intégré au montant global refinancé. Il est essentiel de les prendre en compte dans la simulation pour évaluer la rentabilité de l’opération.

Le rôle du notaire : un acteur incontournable

Dans le cadre d’un regroupement de crédits garanti par une hypothèque, le passage chez le notaire est obligatoire. En effet, en France, seul un notaire est habilité à établir l’acte notarié d’hypothèque, à en assurer la publicité foncière et à encadrer juridiquement l’opération.

Concrètement, le notaire intervient à plusieurs niveaux : il constitue le dossier juridique de l’opération ; à réception de l’accord de regroupement de l’organisme prêteur, il rédige l’acte notarié qui officialise la mise en place de l’hypothèque ; il informe et conseille l’emprunteur sur les conséquences de la garantie ; et il effectue les formalités de publicité foncière auprès du service de la conservation des hypothèques.

Une fois l’acte signé, c’est le notaire qui se charge du remboursement anticipé des anciens crédits, du versement éventuel de la trésorerie supplémentaire si prévue dans le nouveau prêt, et du paiement de ses propres frais.

Dans le cadre d’une hypothèque de second rang, le notaire joue un rôle essentiel, notamment pour établir l’ordre des créanciers en cas de revente ou de saisie. 

Notons que les frais notariés sont répartis comme suit : environ 10 % pour la rémunération du notaire (émoluments réglementés), 10 % pour les débours, c’est-à-dire les frais avancés par le notaire pour le compte de l’emprunteur (documents, formalités, etc.) et environ 80 % pour les taxes reversées à l’État, notamment les droits d’enregistrement et la publicité foncière.

Estimation du bien : une étape clé

La banque exige généralement une estimation précise et faite par un expert du bien immobilier mis en garantie. Cette estimation peut être réalisée par un agent immobilier, un expert agréé, ou par le notaire lui-même, qui dispose de bases de données fiables et de méthodes d’évaluation reconnues.

Les banques spécialisées en regroupement de prêts font souvent une estimation interne à distance ou bien par le biais d’un expert, ce coût est généralement pris en charge par la banque.

Le notaire peut ainsi fournir un avis de valeur (150 à 300 euros), un certificat de valeur vénale — le plus souvent demandé par les banques — (300 à 600 euros) ou un rapport d’expertise détaillé (600 à 1200 euros), selon les besoins du dossier. Plus le document est précis et fiable, plus il rassure l’établissement prêteur sur la faisabilité du projet.

Le regroupement de crédits avec garantie hypothécaire : un levier puissant, à utiliser avec discernement

Le regroupement de crédits avec garantie hypothécaire est donc une solution sur mesure pour les propriétaires, qui souhaitent restructurer leur dette dans des conditions plus favorables. Cette stratégie permet de réduire vos mensualités d’emprunt, de financer de nouveaux projets, et de retrouver une meilleure maîtrise de votre budget. 

Parallèlement, comme toute opération de financement, ce montage présente des risques et des contraintes, le principal étant le risque de saisie en cas de non-remboursement. Aussi, c’est un montage complexe qui implique un passage chez le notaire et des procédures bancaires. Enfin, l’hypothèque est généralement recommandée pour des montants de regroupement significatifs : en dessous de 50 000 euros, envisagez une solution sans hypothèque. Entre 50 000 € et 100 000 €, le regroupement avec hypothèque peut être envisagé si le taux obtenu est réellement avantageux et/ou si une trésorerie importante est intégrée. Au-delà de 100 000 €, l’hypothèque devient souvent la meilleure solution pour bénéficier de taux immobiliers plus attractifs.

Appuyez-vous sur l’expertise d’Eden Crédit pour votre projet 

Un regroupement de crédits avec garantie hypothécaire peut s’avérer extrêmement pertinent, à condition qu’il soit adapté à votre profil, à vos objectifs et à votre situation financière. Ce type de montage nécessite une préparation rigoureuse, une analyse précise du coût global de l’opération (frais inclus), et l’appui d’un professionnel capable de structurer un dossier solide et de négocier les meilleures conditions auprès des établissements bancaires.

Avec plus de 10 ans d’expertise dans le courtage en crédits et les solutions de financement spécifiques, Eden Crédit vous conseille et vous accompagne à chaque étape, du diagnostic initial au déblocage des fonds. Contactez-nous pour faire le point sur votre situation. Ensemble, nous construirons un plan de financement clair, cohérent et sur mesure, pour réaliser vos projets et retrouver un budget équilibré.