Prêts immobiliers seniors, comment financer une nouvelle résidence

Que vous souhaitiez déménager dans une maison plus adaptée à vos besoins, investir dans une résidence secondaire, vous rapprocher de vos enfants ou petits-enfants, ou simplement changer d’air dans un nouvel environnement ; l’âge d’or ne doit pas être un frein à vos projets immobiliers. Bien qu’obtenir un prêt immobilier à partir d’un certain âge puisse présenter des défis spécifiques, il existe différentes solutions pour financer votre projet. Certaines connues, d’autres moins, certaines adaptées à un certain profil, ou à un certain besoin. Dans cet article Eden Crédit vous invite à découvrir les différentes options de financement immobiliers pour seniors et les critères à considérer pour choisir la meilleure solution. 

SIMULATEUR

Economisez jusqu'a 70% de vos échéances grâce au regroupement de crédits

Estimez combien vous pourriez économiser grâce au regroupement de crédits avec notre simulateur gratuit.

Simulation gratuite

Les défis spécifiques des seniors pour obtenir un prêt immobilier

Les critères des organismes de prêts et assureurs : l’âge et la santé des emprunteurs

En France, il n’existe pas de limite légale d’âge pour souscrire un prêt immobilier. Cependant en pratique, les banques imposent des restrictions d’âge pour le remboursement du prêt. La plupart des établissements financiers préfèrent que les prêts soient remboursés avant que l’emprunteur n’atteigne l’âge de 75 ans. Cette limite d’âge est liée à l’évaluation du risque par les banques, du fait que les “chances de remboursement” diminuent avec l’âge, en raison de la baisse des revenus et des risques de santé élevés. Parallèlement, elles exigent souvent des garanties supplémentaires, comme une assurance emprunteur qui couvrent le risque de décès ou d’invalidité. Ces assurances ayant elles-mêmes des critères de sélection spécifiques, notamment par la validation d’un certain niveau de santé par le biais d’un questionnaire de santé. Elles peuvent d’autant plus avoir un coût conséquent sur la durée du crédit ; coût qui est influencé par l’âge de l’emprunteur, l’état de santé de ce dernier et la durée de prêt. En réalité, tous les prêts avec garantie peuvent être souscrits avec une fin de prêt pouvant aller jusqu’à 95 ans, associés à une couverture d’assurance possible jusqu’à 90. 

La capacité d’emprunt : influencée par le montant des retraites

En France, la pension moyenne pour un retraité est souvent nettement inférieure à son dernier salaire, avec des taux de remplacement qui varient entre 50 et 75 % selon les cas. Mécaniquement, la capacité d’emprunt qui est calculée par le ratio d’endettement de 33 % des revenus nets, peut considérablement baisser et limiter la capacité des retraités à emprunter des sommes importantes. 

DEVIS

Demandez un devis

Vous souhaitez faire appel à un professionnel du crédit et de l'immobilier pour votre projet ? Vous avez besoin d'une estimation tarifaire ou une simulation ?

Demander un devis

Les options de financements immobiliers pour les seniors

Heureusement, plusieurs options de financement sont disponibles pour permettre aux seniors de financer leur nouvelle résidence : 

Le prêt immobilier classique : sous conditions spécifiques

Bien que plus difficile à obtenir, un prêt immobilier classique reste une option pour les seniors, tout en s’attendant à des conditions plus strictes, notamment en ce qui concerne l’âge ou les revenus. Elles peuvent également demander des garanties supplémentaires, comme une hypothèque sur le bien acheté au lieu d’une assurance emprunteur classique. Les taux d’intérêt peuvent être légèrement plus élevés aussi. Cependant, certains organismes proposent des offres, avec des durées de remboursement et des mensualités adaptées. 

Le prêt relais : une solution temporaire

Le prêt relais est une option intéressante pour les seniors qui souhaitent acheter une nouvelle résidence en attendant la vente de leur résidence actuelle. Le principe étant que la banque vous avance une partie du prix de vente estimé de votre bien, généralement entre 50 et 80 % de sa valeur. Pendant la période de transition, vous devrez assumer la double charge financière de deux biens immobiliers (celui en cours de vente et le nouveau), sans compter les frais inhérents (taxes, factures, etc.). Les frais liés au prêt relais incluent généralement des frais de dossier, des intérêts plus élevés comparés à un prêt immobilier classique, et potentiellement des pénalités en cas de retard de vente. 

Exemple de situation : Imaginez que vous souhaitez acheter un appartement à 200 000 € et que votre maison actuelle est estimée à 300 000 € ; et supposons que la banque peut vous accorder un prêt relais de 150 000 € (50 % de la valeur de votre maison) pour financer l’achat de l’appartement. Une fois votre maison vendue, vous rembourserez le prêt relais avec le produit de la vente.

Le prêt hypothécaire de trésorerie : obtenir des fonds en mettant votre bien actuel en garantie

Le prêt hypothécaire de trésorerie s’adresse aux seniors qui souhaitent acquérir un nouveau bien immobilier, tout en conservant leur résidence actuelle. Vous continuez à habiter votre résidence actuelle ou à la louer si elle génère des revenus locatifs. Cela peut être, notamment pour l’achat d’une résidence secondaire. Dans ce cas, la banque vous prêtera un pourcentage (entre 50 et 70 %) de la valeur nette de votre bien immobilier. Ce dernier servant de garantie en cas de défaut de paiement. La valeur nette étant la différence entre la valeur actuelle du bien (estimée grâce à une expertise professionnelle), et le montant restant à rembourser sur votre prêt hypothécaire (votre crédit immobilier), s’il est toujours en cours. Le prêt hypothécaire de trésorerie permet de libérer des liquidités importantes, il offre des taux d’intérêt compétitifs et des mensualités échelonnées sur de longues périodes. Il vous faudra faire intervenir un notaire pour l’enregistrement de l’hypothèque. 

Exemple de situation : supposons que votre bien valle après expertise, 400 000 € ; et que le capital restant dû du prêt soit de 100 000 €. Alors la valeur nette de votre bien est de 300 000 €. Supposons que la banque applique un ratio de 70 %, vous pourrez emprunter 210 000 € (300 000 x 70 %). 

Le rachat de crédit : regrouper ses crédits pour libérer des liquidités et financer une nouvelle résidence

Le rachat ou regroupement de crédits consiste à regrouper plusieurs crédits en un seul pour simplifier la gestion de vos dettes et optimiser leurs coûts. En effet, le rachat de crédit permet de bénéficier de taux d’intérêt plus bas qu’en ayant plusieurs crédits séparés, et donc de diminuer le coût total et de réduire les mensualités ou à l’inverse, d’inclure un montant supplémentaire pour financer un nouveau projet (ici l’achat d’une nouvelle résidence).

Le rachat de crédit peut être pertinent pour les seniors dans plusieurs situations, notamment si vous avez un crédit immobilier en cours sur votre résidence actuelle et souhaitez acheter un nouveau bien. Ou si vous avez plusieurs crédits en cours (type auto, conso, ou autres) et que vous souhaitez acheter un nouveau bien immobilier. Dans le premier cas, vous pourrez regrouper les deux crédits immobiliers. Dans le second, vous consolidez vos dettes en optimisant le montant des crédits en cours (ce qui libérera certainement de la trésorerie) et vous pourrez intégrer le nouveau prêt dans le regroupement. 

Le prêt viager hypothécaire 

Le prêt viager hypothécaire permet aux propriétaires séniors d’emprunter de l’argent en utilisant leur résidence comme garantie, sans avoir à rembourser le prêt de leur vivant. Le remboursement du capital et des intérêts se faisant au décès de l’emprunteur, par la vente du bien immobilier. 

C’est une option à considérer si vous avez un désir d’obtenir des liquidités importantes immédiatement. Mais il faut toutefois considérer que les coûts peuvent être plus élevés qu’un prêt classique ; que cela engendre la vente obligatoire de votre bien à votre décès ; et que cela peut avoir un impact considérable sur l’héritage de vos descendants en fonction du montant emprunté. La valeur du bien vendu étant réduite par le remboursement du prêt.

Le prêt in fine

Le prêt in fine consiste à ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt. Le capital emprunté étant remboursé en une seule fois à l’échéance du prêt, souvent grâce à un produit d’épargne ou à la vente d’un bien immobilier. C’est une option à envisager si vous avez un plan de remboursement in fine solide, en considérant les potentielles variations du marché immobilier et de vos actifs. 

Conseils pour concrétiser votre projet immobilier en tant que senior 

Comparez les offres et négociez 

N’hésitez pas à négocier les conditions du prêt avec la banque. Vous pouvez demander une réduction des frais de dossier, des taux d’intérêt plus bas ou des conditions de remboursement plus flexibles afin d’obtenir l’offre la plus avantageuse pour vous. Aussi, vous pouvez cherchez des options pour réduire les coûts d’assurance comme le nantissement d’actif (d’une assurance-vie par exemple), qui permet d’assurer le prêt sans passer par une assurance emprunteur classique.  

Valorisez votre stabilité financière

Montrez à la banque que vous avez une situation financière stable et que vous êtes capable de rembourser le prêt. Fournissez des justificatifs de revenus et des relevés de compte pour prouver votre solvabilité. Un apport personnel important peut améliorer votre dossier, réduire le montant à emprunter, et négocier de meilleures conditions avec la banque. Les banques demandent souvent aux seniors un apport personnel d‘au moins 30 % du montant du bien acheté. 

Vérifiez si vous êtes éligible à un dispositif d’aide 

Certains dispositifs comme le prêt à taux zéro (si vous n’avez pas été propriétaires durant les deux années précédant la demande) ; le prêt d’accession social (pour les revenus modestes et pour le financement d’une résidence principale) ; ou des aides initiées par les collectivités locales (régions, départements) peuvent vous permettre d’obtenir des aides de financement. Renseignez-vous auprès des organismes bancaires, de votre mairie, ou même de votre organisme de complémentaire santé ou caisse de retraite. 

Faites-vous accompagner par un expert  

Vous l’aurez compris, en tant que senior, concrétiser un projet immobilier peut présenter des défis uniques, et la nécessité d’user de solutions moins conventionnelles que d’autres en fonction des situations. Nous ne pouvons que vous recommander de faire appel à un conseiller financier et courtier qui saura vous proposer la meilleure solution pour vous, en fonction de vos objectifs, de votre situation personnelle et financière ; et effectuer les démarches auprès des organismes financiers afin de vous trouver la meilleure offre possible. Aussi, peu importe la solution choisie, la constitution d’un dossier de prêt solide est essentielle pour obtenir l’approbation de la banque. Un expert en courtage ou un conseiller financier vous aidera à rassembler tous les documents nécessaires et à présenter un dossier complet et convaincant. Chez Éden Crédit, nous sommes là pour vous accompagner dans votre démarche et vous aider à trouver la solution la mieux adaptée à votre situation. 

Financer une nouvelle résidence en tant que senior peut sembler complexe, mais plusieurs options de financement sont disponibles pour vous aider à réaliser votre projet. Il est cependant essentiel de bien comprendre les conditions et les implications de chaque option. Contactez Éden Crédit. Nous serons ravis de vous aider à concrétiser votre projet.