Financer des travaux au-delà des plafonds habituels

Vous souhaitez réaliser d’importants travaux dans votre logement, mais vous vous heurtez aux limites des financements classiques, souvent plafonnés à 75 000 € ? Que ce soit pour une rénovation énergétique, un agrandissement ou une transformation complète, ces montants sont parfois insuffisants pour concrétiser un projet ambitieux.

Depuis 2024, de nouvelles normes offrent la possibilité d’accéder à des financements plus élevés et avec des durées de remboursement allongées, sous réserve de conditions précises et adaptées aux propriétaires. Eden Crédit vous présente deux solutions et vous guide pour mettre en place la plus pertinente en fonction de votre projet et de votre situation financière. 

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Pourquoi les financements travaux sont-ils souvent plafonnés à 75 000 € ?

Les prêts travaux classiques sont généralement des prêts à la consommation, qui, selon la réglementation, ne peuvent excéder 75 000 €. Ces financements sont adaptés aux petits et moyens travaux, mais deviennent rapidement insuffisants pour des rénovations lourdes comme la mise aux normes énergétiques, l’extension d’un logement ou la réhabilitation complète d’un bien ancien.

Au-delà de cette limite, il devient nécessaire de recourir à d’autres formes de financement, qui repose sur un prêt hypothécaire ou sur un regroupement de crédits qui intègre l’enveloppe travaux. 

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Les nouvelles normes 2024 pour le financement des travaux supérieurs à 75 000 €

Des garanties et des contrôles renforcés par les banques

Depuis 2024, afin de sécuriser ces prêts importants et d’éviter leur détournement, les organismes exigent des garanties (hypothèque ou rachat intégral des crédits en cours en fonction de votre situation et besoins), ainsi qu’un contrôle plus rigoureux des fonds débloqués. Concrètement, les banques analysent plus en détail l’usage des fonds pour s’assurer qu’ils sont bien dédiés aux travaux prévus, et les sommes empruntées sont uniquement versées au fur et à mesure des travaux, en fonction des justificatifs (factures) fournis. Dans certains cas, elles peuvent exiger une preuve de l’achèvement des rénovations avant le déblocage total des fonds. 

Une exigence fréquente des banques : faire appel à des professionnels pour la réalisation des travaux

Généralement, les banques exigent que les travaux soient réalisés par des professionnels pour garantir la bonne exécution du projet et la valorisation du bien. De fait, les fonds sont débloqués sur présentation de devis et factures qui émanent d’entreprises du bâtiment (artisans, sociétés de rénovation, etc.). La possibilité de financer des travaux réalisés par soi-même est plus rare et dépend de la politique de la banque, de l’ampleur des travaux et leur impact sur la valeur du bien et de la capacité de l’emprunteur à réaliser lui-même les travaux (certains établissements peuvent exiger une qualification, comme une expérience dans le bâtiment). Il est donc important, si vous souhaitez réaliser tout ou partie des travaux vous-même, de vérifier en amont avec la banque si elle accepte de débloquer les fonds sur factures de matériaux uniquement ou si elle exige l’intervention de professionnels.

Financer vos travaux avec un prêt hypothécaire

Fonctionnement et bénéfices

Un prêt hypothécaire repose sur la mise en garantie d’un bien immobilier existant. Contrairement aux prêts à la consommation, ce type de financement s’adresse donc uniquement aux propriétaires et peut s’étendre jusqu’à 35 ans, contre, en général, maximum 10 ans pour un prêt consommation. Malgré des montants empruntés élevés et des durées de remboursement longues, les taux d’intérêt ont oscillé en 2024 entre 3,25 et 3,45 % selon la durée du prêt. Cette stabilité s’explique par la sécurité offerte par la garantie hypothécaire, qui permet aux banques de proposer des conditions plus favorables. 

Exemple d’attribution

Cette solution permet de financer des travaux de rénovation énergétique, d’agrandissement, ou une réhabilitation complète. Par exemple, elle s’avère très pertinente si vous souhaitez rénover une maison ancienne. Ce type de rénovation pouvant atteindre par exemple 150 000 euros.

Dans ce cas, le bien concerné par les travaux peut servir de garantie hypothécaire, à condition que vous en soyez pleinement propriétaire, qu’il soit libre de toute hypothèque, et que le bien ait une valeur suffisante pour couvrir le montant du prêt. Si le bien est en cours d’acquisition ou n’a pas assez de valeur nette, un autre bien immobilier devra être mis en hypothèque pour garantir le prêt. 

Calcul du montant empruntable

En effet, le montant du prêt hypothécaire dépend directement de la valeur du bien mis en garantie. Les banques appliquent un ratio hypothécaire, aussi appelé quotité de financement, qui détermine la part de la valeur du bien pouvant être empruntée. Ce ratio varie en fonction de plusieurs critères (localisation du bien, état général, revenus de l’emprunteur, situation financière, etc.), mais est généralement compris entre 50 et 100 % de la valeur estimée du bien mis en garantie. Quelle que soit la valeur de l’hypothèque, ce financement ne peut excéder 2 500 000 €. 

Exemple de calcul : si la valeur estimée du bien mis en garantie est de 300 000 €, avec application d’un ratio de 70 %, le montant maximum attribué sera de 210 000 €.

Conséquences : Si le montant des travaux dépasse ce seuil, l’emprunteur devra apporter un complément de financement ou mettre un autre bien en garantie.

Note : Si le bien fait encore l’objet d’un crédit immobilier, il est possible d’hypothéquer ce même bien, sous condition du capital restant dû du prêt en cours et de la valeur nette du bien. 

Envisagez un prêt hypothécaire pour des travaux inférieur à 75 000 €

Opter pour un prêt hypothécaire, même pour des travaux inférieurs à 75 000 euros peut s’avérer particulièrement pertinent. En effet, le prêt hypothécaire travaux est spécialement conçu pour financer des travaux. Il bénéficie généralement de taux relativement plus bas qu’un prêt à la consommation (qui sont souvent supérieur à 5 %), et comme nous l’avons présenté, offre une durée de remboursement bien plus large (jusqu’à 35 ans, contre 10). Enfin, même si l’objectif est de financer moins de 75 000 € de travaux, un prêt hypothécaire peut permettre d’intégrer une trésorerie complémentaire pour d’autres projets.

Cependant, un prêt hypothécaire engendre des frais de garantie, de notaire et parfois d’expertise. Pour de petits montants, ces frais peuvent réduire l’intérêt de cette solution. Il convient donc d’évaluer si les frais annexes ne rendent pas le prêt hypothécaire moins avantageux qu’un prêt conso classique sur le coût global du crédit. 

Rappel des risques 

Il convient de considérer les risques inhérents à la mise en hypothèque d’un bien, notamment la possibilité de saisie en cas de défaut de remboursement. Assurez-vous que votre projet est adapté à votre situation financière, que votre capacité de remboursement reste confortable et que ce mode de financement correspond à votre situation avant tout engagement. 

De plus, les prêts hypothécaires impliquent des frais de notaire pour la mise en hypothèque du bien, ainsi que des frais de dossier liés à la création et à la gestion du prêt.

Financer vos travaux avec un regroupement de crédits

Fonctionnement et bénéfices

Si vous avez déjà des crédits en cours, le regroupement de crédits vous permet de réduire vos mensualités actuelles tout en intégrant une enveloppe travaux conséquente. Attention, si la part immobilière du rachat de prêts représente plus de 60 % du montant total. Si la part immobilière est inférieure à 60 % (sans intégrer le crédit Immobilier), ou si vous n’avez pas de prêt immobilier en cours, le rachat sera classé comme un rachat de crédits à la consommation, avec des taux d’intérêts plus élevés.

Les taux appliqués dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier avec enveloppe travaux oscillent autour de 7 % selon la durée du crédit. Ces taux peuvent sembler moins attractifs que ceux d’un prêt hypothécaire classique, cependant, cette solution présente plusieurs avantages stratégiques, notamment : 

1. réduire vos mensualités et libérer du budget ; 
2. accéder à un financement travaux malgré un taux d’endettement élevé ; 
3. étaler la dette sur une plus longue durée ; 
4. financer des montants plus élevés qu’avec les prêts conso classiques ; 
5. éviter une hypothèque.

Conclusion : Si l’objectif est d’obtenir le taux le plus bas, le prêt hypothécaire reste préférable. Mais si l’enjeu est d’optimiser votre budget et d’accéder à un financement malgré un endettement existant, le rachat de crédits avec travaux est une alternative efficace.

Exemple d’attribution 

Un exemple pertinent d’utilisation de cette solution serait pour financer des travaux dans le cadre d’un investissement locatif. Imaginons : vous avez acheté, il y a cinq ans, un immeuble de quatre logements pour 300 000 €, financé par un prêt immobilier sur 20 ans en cours. Aujourd’hui, vous souhaitez scinder un des logements en deux studios pour améliorer la rentabilité locative et augmenter votre cashflow. Ce projet représente 70 000 € de travaux. Dans ce cas, pour financer votre projet sans augmenter votre charge financière immédiate, vous pouvez vous tourner vers un regroupement de crédits qui vous permet de :

• Racheter votre crédit immobilier en cours, en y intégrant une enveloppe de 70 000 € pour les travaux.
• Allonger la durée du remboursement, afin de réduire la mensualité globale.
• Financer les travaux sans souscrire un nouveau crédit, et éviter un rejet dû à votre endettement actuel.

Calcul du montant empruntable

Le montant maximum est de 2 500 000 €. Il correspond à l’ensemble du rachat de crédits : crédits en cours + enveloppe travaux. Concernant le montant de l’enveloppe travaux, il dépend à la fois du montant total du rachat et de la capacité d’emprunt de l’emprunteur ; notamment le taux d’endettement après rachat qui ne doit pas dépasser 35 à 40 % des revenus selon les profils. 

Il est donc essentiel de bien structurer son dossier pour optimiser le financement.

Les frais liés au regroupement de crédits à considérer

Un regroupement de crédits entraîne des frais spécifiques, notamment des indemnités de remboursement anticipé (IRA) et frais de dossier. 

Les IRA sont encadrées par la loi et ne peuvent excéder 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts sur le montant remboursé. Exemple : Si vous soldez un prêt avec 100 000 € de capital restant dû et que le taux d’intérêt est de 3 %, votre IRA sera d’environ 1 500 € (6 mois d’intérêts). Certains contrats prévoient une exonération des IRA après plusieurs années de remboursement. Il est donc utile de vérifier les conditions du prêt initial.

Parallèlement, les organismes de rachat de crédits facturent des frais de dossier, qui couvrent l’étude du dossier et la mise en place du nouveau financement. Ils varient généralement entre 1 et 2 % du montant total regroupé. Certains établissements appliquent un forfait fixe (entre 500 € et 1 500 €, coût intégré à la mensualité).

Enfin, une garantie bancaire peut être exigée. Elle représente 1 à 1,5 % du prêt.

Note : L’allongement de la durée de remboursement entraîne une augmentation du coût total de l’assurance emprunteur qu’il convient de considérer. 

Quelle solution choisir pour financer vos travaux et comment la mettre en œuvre ?

Pour conclure, le prêt hypothécaire travaux est une solution pertinente si vous souhaitez financer d’importants travaux et que vous n’avez plus de crédit immobilier en cours. Par exemple, si votre résidence principale est entièrement remboursée, mais qu’elle nécessite une rénovation énergétique. À l’inverse, le regroupement de crédits avec une enveloppe travaux est plus adapté si vous avez un crédit immobilier en cours. Par exemple, si vous avez un investissement locatif en cours de crédit, mais que vous souhaitez réaliser des travaux pour optimiser sa rentabilité. Dans les deux cas, le choix entre ces solutions dépend de votre situation financière, de vos projets et de votre capacité d’emprunt. Une approche sur mesure est indispensable pour structurer votre financement de manière optimale. L’expertise d’un courtier permet de réduire les coûts annexes et d’optimiser le montant total de votre financement sur le long terme. 

Eden Crédit, en tant que spécialiste en solution de financements spécifiques, vous accompagne de A à Z. Nous vous conseillerons également sur l’aspect fiscal, notamment dans le cadre d’un investissement locatif. Notre objectif : vous garantir un financement optimal, sécurisé et adapté à vos besoins. Contactez-nous pour une étude personnalisée.