Investir dans l’immobilier en tant que sénior : deux solutions pour financer votre projet

Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour sécuriser votre patrimoine, percevoir des revenus complémentaires ou préparer votre transmission ? Après 60 ans, accéder à un financement peut devenir plus complexe, car les banques appliquent des critères stricts liés aux revenus, au taux d’endettement, et bien souvent malheureusement, à l’âge. Cependant, des solutions existent pour vous permettre de concrétiser votre projet. 

Cet article vous présente deux dispositifs de financement spécialement conçus pour permettre aux séniors de financer un investissement immobilier. Le premier s’adresse à vous si vous souhaitez financer votre projet immobilier en nom propre, tandis que le second est conçu pour les personnes morales, notamment si vous investissez à travers une SCI (Sociétés Civiles Immobilières, souvent utilisées pour optimiser la gestion patrimoniale et la transmission de biens immobiliers). 

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Pourquoi l’investissement immobilier reste une option intéressante pour les séniors ?

Investir dans l’immobilier après 60 ans offre de nombreux avantages, tant sur le plan financier que patrimonial. Contrairement aux idées reçues, cet investissement ne se limite pas à une seule approche. Plusieurs solutions s’offrent à vous, selon vos objectifs et votre situation.

Vivre dans votre bien pour sécuriser son pouvoir d’achat

Si vous envisagez d’habiter dans le bien acquis, le rembourser avant votre départ à la retraite vous permettrait d’éliminer toute charge liée au logement. Cette approche vous permet de préserver votre pouvoir d’achat et votre qualité de vie.

Générer des revenus complémentaires grâce à la location

En optant pour un investissement locatif, vous percevez des loyers qui viennent compléter vos revenus de retraite, tout en continuant à vivre dans votre résidence principale. Cette stratégie vous permet de diversifier vos sources de revenus et d’assurer une meilleure autonomie financière à long terme. De plus, la revente du bien peut vous permettre de récupérer un capital pour financer d’autres projets personnels.

L’investissement immobilier sous une autre forme : les SCPI

Investir dans l’immobilier ne se limite pas à l’achat d’un bien en direct. Vous pouvez également acquérir des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), un placement qui vous permet de détenir une fraction d’un patrimoine immobilier diversifié et de percevoir des revenus réguliers sous forme de dividendes, sans avoir à gérer le bien. De plus, les parts de SCPI sont finançables par crédit, avec un effet de levier qui permet de déduire fiscalement les intérêts d’emprunt.

Préparer la transmission de votre patrimoine

Au-delà de l’aspect financier, l’investissement immobilier représente un véritable levier pour organiser la transmission de votre patrimoine. Posséder un bien tangible ou des parts de SCPI permet de préparer l’avenir de vos héritiers, en anticipant potentiellement la succession avec des dispositifs tels que le démembrement de propriété. Parallèlement, faire le choix d’acquérir et gérer un patrimoine via une SCI permet de structurer la gestion et la transmission de votre patrimoine, en facilitant la répartition entre les héritiers, tout en optimisant la fiscalité successorale.

Comment financer votre projet immobilier après 60 ans ?

Toutefois, le financement d’un projet immobilier peut être un frein pour certains séniors, notamment si vous avez déjà des crédits en cours ou si votre taux d’endettement semble trop élevé. C’est dans ce contexte que des solutions de prêts immobiliers séniors vous offrent des opportunités de financement adaptées.

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Financer votre projet immobilier sans regroupement de crédits

Vous n’avez aucun crédit en cours et souhaitez financer l’achat d’une résidence principale, secondaire ou d’un bien locatif ? Sous réserve de choisir un bien qui respecte des critères énergétiques spécifiques (DPE A, B ou C+), notre solution de financement vous permet d’emprunter entre 22 000 € et 2 500 000 €, avec une durée de remboursement pouvant aller jusqu’à 25 ans.

Contrairement aux offres classiques, ce financement s’adapte réellement aux séniors, avec un âge maximal en fin de prêt fixé à 95 ans. Une flexibilité qui permet d’étaler les mensualités et d’alléger la charge financière. 

Vous accédez ainsi à un financement flexible, avec ou sans apport personnel. Vous pouvez également bénéficier d’un différé d’amortissement jusqu’à 24 mois, une option particulièrement avantageuse si vous attendez la vente d’un autre bien ou une rentrée de fonds. De plus, votre capacité d’endettement peut atteindre 40 %, afin de vous offrir une marge de financement plus large. 

Enfin, bien que l’hypothèque ne soit pas une condition d’éligibilité de cette solution de financement, elle peut être mise en œuvre en fonction de votre profil et de la nature de votre projet, afin d’obtenir des conditions de prêt optimisées.

Exemple de projet immobilier 

Cette solution se révèle particulièrement adaptée pour financer l’achat d’une résidence secondaire, que vous pouvez occuper une partie de l’année tout en la louant le reste du temps. Ce type de projet vous permet de profiter d’un cadre de vie différent, tout en générant des revenus locatifs pour alléger le coût du crédit.

L’un des atouts majeurs de ce financement réside dans sa souplesse : vous pouvez obtenir ce financement sans apport personnel et sans nécessité de mettre en hypothèque votre résidence principale. De plus, le différé de paiement jusqu’à 24 mois vous permet de percevoir des loyers dès la première année sans avoir à assumer immédiatement des mensualités. 

Financer votre projet immobilier avec un regroupement de crédits : une solution adaptée aux personnes morales

Ce dispositif permet aux personnes morales, notamment aux SCI, de financer l’achat d’un bien immobilier : résidence principale, secondaire, d’un bien locatif ou même d’un investissement en SCPI. 

Pour bénéficier de ce financement, la SCI doit intégrer le nouveau financement ainsi que ses crédits en cours dans un regroupement de crédits. Cette approche permet de réduire les mensualités, d’optimiser la gestion de l’endettement global de la société et de libérer de la capacité d’investissement. Vous pouvez ainsi accéder à un financement global de maximum 2 500 000 € pour concrétiser votre projet immobilier (rachats + enveloppe d’investissement).

Attention : Ce montage financier repose sur la mise en hypothèque obligatoire d’un bien immobilier inscrit au patrimoine de la SCI, qui servira de garantie au prêt.

Note : le montant du prêt hypothécaire dépend directement de la valeur du bien mis en garantie. Les banques appliquent un ratio hypothécaire (ou quotité de financement), qui détermine la part de la valeur du bien pouvant être empruntée ; il est compris entre 50 et 80 % de la valeur estimée du bien mis en garantie (variable en fonction de plusieurs critères).  

Exemples de projets

Cette solution de financement est particulièrement pertinente pour les projets d’investissements locatifs ou pour acquérir une résidence secondaire à l’étranger, tout en optimisant l’endettement existant de la SCI.

Les risques de ce financement

L’un des principaux risques de ce type de financement réside dans l’obligation de garantir le prêt par un bien immobilier inscrit au patrimoine de la SCI. En cas de difficultés de remboursement, la banque peut exiger la saisie et la vente du bien hypothéqué pour recouvrer les sommes dues. Cette contrainte doit être soigneusement évaluée, notamment si la SCI détient peu de biens ou si son niveau d’endettement est déjà élevé. De plus, la vente forcée d’un bien détenu par une SCI peut impacter la rentabilité globale du patrimoine et remettre en question la stratégie d’investissement des associés.

Un autre élément à considérer est la variabilité des revenus locatifs. Si la SCI investit dans l’immobilier locatif ou en SCPI dans un objectif de revenus complémentaires, il est important de garder à l’esprit que ces rendements ne sont pas garantis. Ils peuvent fluctuer en fonction de l’état du marché, des périodes de vacance locative ou encore des choix de gestion. Il est donc risqué de baser l’ensemble du remboursement du crédit sur ces seuls revenus, car une baisse des loyers perçus ne dispense pas la SCI d’honorer ses mensualités.

Enfin, même si la SCI est une entité distincte de ses associés, il est primordial que l’endettement contracté n’affecte pas l’équilibre financier global ni les objectifs patrimoniaux des associés. Avant de souscrire un financement, il est recommandé d’effectuer une analyse approfondie de la capacité d’emprunt de la SCI, de son taux d’endettement et de l’impact du crédit sur sa gestion à long terme. Un expert en financement (courtier ou conseiller en gestion de patrimoine) pourra vous accompagner afin de sécuriser votre projet et choisir la structure de financement la plus adaptée à votre situation.

L’aspect fiscal de l’investissement à considérer

Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, la fiscalité affecte directement la rentabilité globale de votre projet. Il est essentiel d’évaluer les dispositifs fiscaux disponibles en fonction de votre statut juridique et du mode de détention du bien.

Si vous investissez en nom propre, plusieurs mécanismes fiscaux peuvent optimiser votre investissement : déduction des intérêts d’emprunt, statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), ou SCPI européennes. Si vous investissez via une SCI, le régime fiscal diffère et doit être étudié en amont pour éviter de mauvaises surprises : SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) ou SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu). Comme pour un investissement en nom propre, les intérêts du crédit peuvent être déduits des revenus fonciers imposables si la SCI est soumise à l’IR. 

Il est aussi pertinent de structurer votre investissement pour optimiser et anticiper la transmission de votre patrimoine ou de celui de la SCI. Face à la complexité des régimes fiscaux et des stratégies patrimoniales, il est fortement recommandé de solliciter un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert financier. Leur expertise vous permettra de choisir le cadre fiscal le plus adapté à votre projet, d’optimiser la transmission du patrimoine et de maximiser la rentabilité de votre investissement sur le long terme.

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