LMNP : le rachat de crédits comme solution pour compenser les futures augmentations d’impôts

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a permis à de nombreux investisseurs d’optimiser la gestion de leurs biens immobiliers meublés en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Depuis sa création en 1949, il a été modifié à plusieurs reprises, notamment en termes de plafonds de revenus et de régimes fiscaux. L’actuel projet de réforme annoncé pour 2025 vise quant à lui, à repenser et à ajuster les fondements de ces avantages pour rééquilibrer le marché locatif entre la location meublée et la location nue. De ce fait, les investisseurs LMNP pourront être confrontés à de nouvelles charges fiscales qui risquent d’impacter la rentabilité de leurs investissements. Alors que faire ? Faut-il abandonner le statut LMNP ? Pour faire face à cette situation, Eden Crédit vous propose une solution financière : le regroupement de crédits. Cet article vous explique pourquoi. 

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Évolutions de la fiscalité du statut LMNP en 2024 et 2025 : les réformes fiscales envisagées par le gouvernement 

Reclassement des revenus locatifs 

Le gouvernement envisage de reclasser les revenus locatifs des biens meublés, actuellement soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) sous le régime des Bénéfices Fonciers, qui est celui des locations nues. Dans ce cas, les propriétaires de biens meublés ne pourraient plus amortir la valeur du bien. L’amortissement étant l’un des avantages majeurs du LMNP, car il permet de réduire la base imposable en déduisant la valeur du bien sur plusieurs années. Cela entraînera donc une imposition beaucoup plus lourde. 

Réduction des abattements forfaitaires

En parallèle, si le statut LMNP et le régime micro-BIC (qui fait partie du régime BIC actuel) continuent d’exister pour certains types de locations (comme les locations longue durée), les abattements forfaitaires seraient modifiés : il serait réduit à 40 % pour les baux longue durée (locations de plus de 9 mois) et à 30 % pour les locations de courte durée (type Airbnb). 

Une combinaison des deux ? 

Ces deux propositions ne sont pas mutuellement exclusives. En effet, le reclassement des revenus locatifs pourrait concerner uniquement certains types de biens ou de revenus, et d’autres réformes (comme la réduction des abattements forfaitaires) pourraient rester en vigueur pour certains aspects du LMNP. L’objectif étant dans tous les cas, de lisser les inégalités entre les loueurs meublés et non meublés. Toutefois, à ce jour, tout cela est encore en discussion, il s’agit d’un projet de loi, et il n’y a pour l’instant aucune confirmation officielle de la mise en œuvre de ces réformes.

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Faut-il abandonner le statut LMNP suite à ce projet de loi ?

Avec les réformes prévues pour 2025, la question de l’abandon du statut LMNP est légitime pour de nombreux propriétaires. Toutefois, pas de précipitations. Pour commencer, rien n’est acté donc ne mettez pas la charrue avant les bœufs. Ensuite, même avec la suppression de l’amortissement et la baisse des abattements, le statut LMNP peut encore rester pertinent pour ceux qui investissent dans des baux longue durée, où la vacance locative est faible. De plus, les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion) permettront toujours de réduire la base imposable. Ensuite, vous pouvez envisager un passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), qui permet de maintenir l’amortissement du bien et d’accéder à certains avantages fiscaux, notamment la déduction des déficits fonciers. Aussi, il ne faut pas oublier l’existence d’autres dispositifs fiscaux, tels que Loc’Avantages ou la loi Denormandie, qui offrent aussi des opportunités fiscales intéressantes notamment pour ceux qui souhaitent investir dans des biens nécessitant des rénovations. Enfin, et c’est ici que notre sujet commence, vous pouvez envisager une solution financière pour compenser les pertes fiscales : le regroupement de crédits. 

Qu’est-ce que le regroupement de crédits ?

Le regroupement de crédits, également appelé rachat de crédits, consiste à “regrouper” plusieurs emprunts en un seul, ou bien, à faire “racheter” son unique crédit, par un autre établissement bancaire. Les principaux objectifs étant l’obtention de meilleures conditions contractuelles (d’un meilleur taux d’intérêt) et/ou l’adaptation des conditions de remboursement à votre situation actuelle (moduler les montants et durées de remboursement).  

Le rachat de crédits dans le cadre du LMNP pour alléger vos charges 

Dans le cadre d’un investissement locatif sous statut LMNP, le regroupement de crédits peut inclure un crédit immobilier et d’autres types de prêts (prêts travaux, crédit consommation, etc.). L’objectif est double : obtenir les meilleures conditions possibles pour réduire le coût global du crédit et alléger les mensualités pour dégager une trésorerie qui permettra de compenser la potentielle augmentation des charges fiscales.

Si l’impact de la future réforme sur votre situation s’avère limité, envisagez quand même de faire racheter votre ou vos crédits : vous pourrez libérer de la trésorerie pour financer un autre projet, investir ces “gains” pour développer votre patrimoine immobilier ou financier, ou simplement alléger vos charges mensuelles et simplifier votre gestion financière. 

Est-ce possible d’intégrer des crédits personnels à l’opération de rachat ? 

Oui, il est possible de regrouper vos crédits utilisés dans le cadre du LMNP avec vos crédits personnels (immobilier, véhicules, etc.). Dans ce cas, la structure du nouveau prêt dépendra de la proportion de chaque type de dette (dette immobilière vs dette personnelle). En d’autres termes, si le montant total de vos dettes se compose principalement de crédits immobiliers (comme un prêt LMNP) et d’un plus petit montant de crédits personnels, le regroupement sera structuré de manière à respecter cette répartition et le regroupement de crédits sera structuré comme un prêt immobilier, avec des conditions (taux, durée) adaptées à ce type de dette. Ainsi, intégrer vos autres crédits personnels devrait s’avérer très intéressant pour vous, les conditions immobilières étant généralement bien plus avantageuses que celles des crédits personnels. 

Attention : Il est néanmoins important de considérer les implications fiscales, notamment pour la déduction des intérêts d’emprunt liée au LMNP, car cette déductibilité pourrait être partiellement impactée par le regroupement de crédits du fait qu’il inclut des dettes non immobilières. Cet aspect devra également s’accorder avec la validation des évolutions législatives. Vous faire accompagner par un expert, comme un courtier, pour optimiser l’opération et veiller aux aspects fiscaux et comptables en fonction des évolutions législatives est déterminant. 

Comment Eden Crédit vous accompagne en tant que LMNP 

Eden Crédit, avec son expertise dans le domaine du financement et du regroupement de crédits depuis plus de 15 ans, peut vous accompagner en tant qu’investisseurs LMNP dans l’optimisation de votre situation financière. D’autant plus, au regard de notre vocation à accompagner les projets d’investissements locatifs. Une double compétence parfaitement adaptée à votre statut LMNP. Nous procéderons à une évaluation détaillée de votre situation financière et vous proposerons des solutions sur mesure. Bien entendu, nous nous chargerons d’établir pour vous un dossier emprunteur de qualité et de négocier en votre nom les meilleures conditions avec les établissements bancaires, pour maximiser les bénéfices de l’opération. Contactez-nous pour anticiper les évolutions législatives et optimiser votre situation financière et fiscale en tant que LMNP.